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Loi Scellier
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S P É C I A L I M M O B I L I E R L O C A T I F
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lois fiscales
en France
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POUR MIEUX
COMPRENDRE
LA DÉFISCALISATION
2009
INCLUS
• Des astuces
• Des solutions
• Des cas pratiques
DES SOLUTIONS
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DEFISCALISER
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Sommaire
INTRODUCTION
LES REGIMES DE DEFISCALISATION DONNANT DROIT A DES REDUCTIONS D’IMPOTS
1.
La Loi Scellier
2.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
3.
La Loi Scellier Outre-Mer
4.
La Loi Girardin
5.
La Loi Demessine (ZRR)
6.
Les investissements subventionnés (forêt, pêche, cinéma, éolienne…)
7.
Le crédit d’impôt dédié au développement durable
(économies d’énergie, énergies renouvelables).
LES REGIMES DE DEFISCALISATION DONNANT DROIT A DES DEDUCTIONS D’IMPOTS
1.
La Loi De Robien recentré
2.
La Loi Borloo
3.
Les Monuments Historiques
4.
La Loi Malraux
5.
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
CONCLUSION
Introduction
Madame, Monsieur, Cher Internaute,
Nous vous remercions d’avoir téléchargé notre guide les Dossiers du Patrimoine.Il existe
plusieurs façons de défiscaliser, c’est à dire de diminuer son impôt de manière légale et
encouragée par l’administration.
La plus importante, la plus variée, celle qui sans nul doute permet de toucher le plus large
public, en répondant par la diversité à la plupart de ses motivations, est la défiscalisation
immobilière.
En effet, depuis vingt ans, notre pays a besoin de logements aux loyers
accessibles et l’Etat n’est pas en mesure de les financer. C’est pourquoi, des dispositifs
fiscaux attractifs, afin d’inciter les particuliers et les entreprises à créer ces logements, ont
été mis en place par nos différents gouvernements.
La défiscalisation immobilière n’est donc pas seulement un moyen efficace de réduire vos
impôts, mais bien un moyen de seconder l’Etat dans des secteurs d’activités définis par
lui-même.
L’Impôt sur le Revenu n’est donc pas une fatalité !
Des réductions d’impôt existent, des déductions aussi.
Dans ce cadre, les Dossiers du Patrimoine ont pour objectif une information claire et
adaptée à chaque contribuable, en découvrant les règles assujetties à chaque profil afin
de défiscaliser en toute sérénité.
Le présent guide vous propose de découvrir l’ensemble des dispositifs fiscaux vous
permettant de bénéficier des déductions et réductions d’impôts associées à l’immobilier, si
cher à notre population, dont l’ambition première est l’acquisition d’un bien immobilier afin
de protéger ses proches, de pérenniser et accroître son patrimoine.
un éventuel investissement.
Nos conseillers agréés et sélectionnés pour leur professionnalisme et leur éthique
vous répondront gratuitement.
2
LES REGIMES FISCAUX PERMETTANT
UNE REDUCTION D’IMPOTS
Définition :
Atténuation de l’impôt accordée aux contribuables qui exposent certaines dépenses,
limitativement énumérées par la loi.
1. La Loi Scellier
Une Mesure Exceptionnelle en faveur de l’Investissement Locatif
Réduction d’impôts jusqu’à 37% sur 15 ans !
Le principe :
La Loi Scellier permet de choisir le montant de sa réduction d’impôt pour les 9 ans à venir
minimum. Elle s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs
(à transformer ou à rénover sous certaines conditions) entre le 1
2012 (logements destinés à la location nue à usage de résidence principale du locataire et sous
er janvier 2009 et le 31 décembre
respect des plafonds de loyers édictés par la Loi).
Comment ça marche ?
Tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf , entre le 1
décembre 2012, peuvent bénéficier de la loi Scellier et de réductions d’impôts étalées sur 9 ans :
er janvier 2009 et le 31
A hauteur de 25 % pour les investissements de 2009 et 2010
A hauteur de 20 % pour les investissements de 2011 et 2012.
Au terme des 9 ans, le contribuable pourra s’il le souhaite, bénéficier, pour une période
triennale renouvelable une fois, de 2% de réduction supplémentaire par an à condition de
poursuivre la location du logement.
De plus en cas de non utilisation de la réduction d’impôt, celle-ci n’est pas perdue mais reportable
sur 6 ans !
Les programmes concernés :
Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la
performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article
L.111-9 du code de la construction et de l’habitation, ou les logements
anciens qui après travaux satisferont à ces critères et seront situés dans
les zones prévues par la Loi. Ainsi, un contribuable qui s’engage, à partir
du 1
fiscal Scellier, devra obligatoirement fournir l’attestation du promoteur
certifiant que le bien respecte la norme de construction RT2oo5.
er janvier 2009, à louer un bien nu 9 ans pour bénéficier du régime
Les principaux avantages de la loi :
•
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement.
•
Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an.
•
Cette réduction d’impôt de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
Exemple :
Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de 200 000€. La réduction d’impôt sera
alors de 50 000€ sur 9 ans (soit 5 555.55 €/an). En 9 ans, la famille économisera donc 25% du
prix d’achat du logement ! Si elle continue de louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier
encore de l’année 10 à l’année 15 d’une économie de 24 000€ supplé
une réduction de 74 000€ ! 3
mentaires, soit au total
2. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Un nouvel essor pour les investissements en location meublée !
Jusqu’à présent considérés comme une source de revenus défiscalisés, les investissements en
location meublée offrent aujourd’hui plusieurs possibilités dès lors que le contribuable reste non
professionnel, soit une réduction d’impôt comparable aux investissements en Loi Scellier, soit un
amortissement du bien, soit les deux.
Le principe :
La Loi de finance rectificative pour 2009 a instauré, sur le modèle de la Loi Scellier, une
réduction d’impôts pour les contribuables français qui investissent entre le 1er janvier 2009 et le
31 décembre 2012 dans des résidences avec services et qui s’engagent à louer le logement qui
pendant au moins 9 ans. Toutefois les contribuables peuvent choisir de rester sous l’ancien régime
qui permet d’amortir le bien immobilier acquis et donc de se constituer des revenus défiscalisés.
Comment ça marche ?
Tous les contribuables français qui acquièrent un logement dans une résidence avec services ,
peuvent bénéficier de réductions d’impôts étalées sur 9 ans :
A hauteur de 25 % pour les investissements de 2009 et 2010
A hauteur de 20 % pour les investissements de 2011 et 2012.
La date de signature de l’acte d’acquisition déterminant le pourcentage applicable, le montant
retenu pour le calcul est toutefois plafonné à 300 000 €uros, au delà l’amortissement de bien
pourra être appliqué.
Par ailleurs, le statut permet également la récupération de la TVA ayant grevée l’opération dès
lors que des services para hôteliers sont proposés aux locataires (fourniture du linge de maison,
accueil de la clientèle, service de petits déjeuners, service de nettoyage des chambres).
Pour cela la conclusion d’un bail avec un professionnel exploitant est autorisée.
Les éventuels déficits nés de cette activité sont déductibles des revenus de même nature, c’est à
dire des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels et les intérêts d’emprunt restent
déductibles.
Les programmes concernés :
Les programmes de résidences de services : maisons de
retraite, maisons médicalisées, résidences de tourisme et
résidences pour étudiants…
Les principaux avantages de la loi :
•
Une réduction d’impôt importante et prévisible par le
contribuable au moment de l’acquisition.
•
zonage, pas plus que des plafonds de loyers.
Une récupération de la TVA. Aucune restriction de
Exemple :
En achetant aujourd’hui un appartement de 300 000 € au sein d’une résidence de tourisme avec
services para hôteliers, la réduction d’impôt annuelle est de 8 333 €, soit sur neuf ans une
économie totale de 75 000 €. De plus, le contribuable sera remboursé du montant de la TVA, soit
la somme de 49 164 euros au minimum, 6 mois après avoir mis prouvé la perception des loyers à
l’administration fiscale. Cette somme pouvant être affectée comme bon lui semble.
Le prix de revient de l’appartement est donc de 175 836 € ! 4
3. La Loi Scellier Outre-mer (Loi Jego social)
Des avantages exceptionnels dans les DOM-TOM
Le principe :
Investir Outre-mer et bénéficier d’une réduction d’impôts plus importante que pour un investissement
dans l’Hexagone. La Loi prévoit que le bien soit loué 9 ans minimum soit en secteur intermé
soit en secteur social.
diaire
Comment ça marche ?
Le taux de réduction d’impôt est de 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et
2011, et de 35 % pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2012, étalé
sur 9 ans.
En cas de poursuite de la location aux conditions prévues par la Loi jusqu’à 15 ans, la réduction
peut être portée à 52 %, soit 2% de réduction supplémentaire par an pour un engagement triennal
renouvelable une fois.
La mise en location des biens immobiliers est assurée par un organisme de logement social local
garantissant le paiement des loyers.
Il faut noter que l’engagement de location passe de 9 ans jusqu’en 2013, à 12 ans pour les
acquisitions faites à compter du 1er janvier 2014.
Les programmes concernés :
Les programmes de constructions neuves situés dans les départements d’Outre-mer (comme La
Réunion, La Martinique …), à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, en
Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
Les principaux avantages de la loi :
•
contrairement à la Loi Girardin.
Aucun plafonnement du prix au mètre carré n’a été instauré par la Loi Scellier Outre-mer,
5
Exemple :
En se portant acquéreur d’un bien immobilier à la Réunion par exemple d’une valeur de
300 000 €, un contribuable verra son impôt réduit de 13 333 € par an pendant 9 ans.
Au terme de la défiscalisation le bien ne lui aura donc coûté que 180 000 €uros !
(ou seulement 144 000 €uros si le contribuable choisi de prolonger son engagement de location
pour les deux périodes triennales optionnelles prévues).
4. La Loi Girardin habitation
La Loi Girardin permet à un investisseur de soutenir l’économie dans les DOM-TOM en contre partie
d’une aide fiscale. La Loi Girardin a deux facettes, celle dédiée au logement locatif et celle dédiée
au secteur industriel.
Le principe :
Un levier fiscal très important pour une durée obligatoire de détention du bien correspondant à la
durée de défiscalisation. Le principe réside dans l’acquisition d’un bien neuf destiné à la location à
usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale de cinq ans. Elle s’adresse à
tous les contribuables qui souhaitent réduire leurs impôts sur le revenu de 4000 à 25 000 €uros par
an pendant cinq ans.
Comment ça marche ?
Une réduction d’impôt calculée sur 40% du prix du bien étalée sur cinq ans avec un plafond du prix
du mètre carré réévalué annuellement (2.194 euros du mètre carré en 2009).
En contre partie d’un loyer plafonné et d’un plafond de ressources pour le locataire, le contribuable
pourra même porter le taux de réduction à 50% de la valeur du bien plafonné au mètre carré, mais
alors l’obligation de conservation du bien est portée à six ans plus sociale, cette partie de la Loi
Girardin est appelée le secteur intermédiaire.
Le bien immobilier devant être loué dans les six mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeu
ou la date d’acquisition.
ble
Les programmes concernés :
•
acquisition ou construction de logements neufs situés Outre-mer.
•
réalisés par une entreprise.
travaux de réhabilitation portant sur des logements achevés depuis plus de quarante ans et
•
souscriptions de parts ou d’actions de sociétés de construction Outre-mer de logements neufs à
usage de location nue et de résidence principale.
•
souscription au capital de SCPI, des Sociétés de Développement Régional (SDR) des
départements, territoires et collectivités concernées.
•
souscriptions de parts de Sociétés de Financement de l’Outre-Mer.
ZOOM sur : Le terme de la Loi Girardin.
Les réductions de 40 et 50% selon le secteur choisi (libre ou intermédiaire) ne
seront plus applicables aux acquisitions engagées après le 31 décembre 2010.
Les réductions suivantes seront applicables :
A hauteur de 30 ou 45 % pour les investissements de 2011, secteur
libre ou intermédiaire.
A hauteur de 35 % pour les investissements de 2012 en secteur
intermédiaire uniquement.
6
Les principaux avantages de la loi :
Une défiscalisation importante car seulement étalée sur 5 ans surtout en secteur intermédiaire pour
une durée d’obligation de location relativement courte : 5 ou 6 ans en fonction du secteur choisi.
Exemple :
Un contribuable acquiert un logement à la Réunion pour un montant de 320 000 €uros, le logement
a une superficie de 76 m² à laquelle s’ajoute une varangue de 12 m² (terrasse).
La réduction d’impôt sera la suivante :
(76+12) x 2 194 x 40% = 77 228 €uros
Pour un investissement de 320 000 €uros le contribuable obtiendra une réduction
d’impôt de 15 445 €uros par an pendant cinq ans.
La Girardin Industrielle
La Loi Girardin industrielle permet d’obtenir une réduction d’impôts de 50 % (portée à 60% dans le
secteur de la production d’énergie renouvelable) du montant investi, en contre partie de l’acquisition
de machines et outils de productions destinés à être loués à certaines entreprises du secteur
industriel basées dans les Dom-Tom.
L’engagement du contribuable est de conserver l’outil de production acquis pendant au moins cinq
ans. Ce type d’investissement s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés.
7
5. La Loi Demessine
Le principe :
La Loi Demessine permet jusqu’au 31 décembre 2012 une réduction d’impôts étalée sur 6 ans de
12 500 €uros pour une personne seule ou 25 000 €uros pour un couple. Le bien immobilier acquis
doit être dans une résidence de tourisme construite sur une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).
Comment ça marche ?
La réduction d’impôts se calcule sur 25% de la valeur du bien, elle est
plafonnée à 50 000 €uros pour une personne seule et 100 000 €uros
pour un couple et étalée sur 6 ans.
Le contribuable s’engage à louer le logement nu pour une durée
minimale de 9 ans par bail commercial ; cela signifie que l’ensemble des
co-propriétaires de la résidence de tourisme donnent à bail leurs biens
à un même exploitant qui se charge de meubler les appartements pour
une exploitation touristique.
Le propriétaire, louant le bien immobilier nu, déclare des revenus
fonciers. Il arrive que l’exploitant de la résidence propose au propriétaire
des semaines d’occupation du bien en contre partie d’une baisse de la
rentabilité locative. Il ne s’agit en aucun cas de « time-share ».
8
Les programmes concernés :
Des logements neufs situés dans des résidences de tourisme construites dans une Zone de
Revitalisation Rurale (ZRR).
Les principaux avantages de la loi :
Cette possibilité répond à certains besoins d’investisseurs désireux de profiter d’une « résidence
secondaire partielle » ou au moins d’un pied à terre dans une région de France appréciée, sans
pour autant négliger la rentabilité du bien.
6. Les investissements subventionnés
(forêt, pêche, cinéma, éolienne…)
Acheter des parts de société de cinéma ou de pêche, détenir une partie d’une forêt ou acquérir une
éolienne afin de préserver l’environnement permet de réduire ses impôts. L’Etat permet au contribuable
de défiscaliser dès lors que cela peut lui permettre de développer un secteur d’activité trop
coûteux pour lui mais utile.
7. Le crédit d’impôt dédié au développement durable
(économies d’énergie, énergies renouvelables).
Depuis le Grenelle de l’environnement, en septembre 2007, le gouvernement a renforcé un crédit
d’impôt dédié au développement durable et aux économies d’énergie.
Destinée à renforcer le caractère incitatif du dispositif fiscal en faveur des équipements de
l’habitation principale, cette mesure est désormais ciblée sur les équipements les plus performants
au plan énergétique ainsi que sur les équipements utilisant les énergies renouvelables.
Cette mesure a pour vocation une diffusion large des équipements énergétiques durables afin de
contribuer à l’atteinte des objectifs ambitieux de la France en matière d’économies d’énergie et
d’énergies renouvelables.
Elle s’inscrit dans la stratégie mise en place pour réduire d’un facteur 4 nos émissions de gaz à effet
de serre d’ici 2050.
Quelles sont les dépenses concernées par cette mesure?
Le crédit d’impôt concerne les dépenses d’acquisition de certains équipements fournis par les
entreprises ayant réalisé les travaux et faisant l’objet d’une facture.
Cela concerne :
•
les équipements de chauffage
(chaudières basse température et à condensation) ;
•
les matériaux d’isolation ;
•
les appareils de régulation de chauffage ;
•
les équipements utilisant des énergies renouvelables ;
•
la production de chaleur ;
les pompes à chaleur dont la finalité essentielle est
•
les équipements de raccordement à certains réseaux de
chaleur alimentés majoritairement par des énergies
renouvelables ou des installations de cogénération.
9
LES REGIMES FISCAUX PERMETTANT
UNE DEDUCTION D’IMPOTS
Définition :
l’imputation sur le revenu global de certaines charges, elle permet une baisse de l’impôt
plus ou moins conséquente selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.
1. La Loi De Robien
Du nom du Ministre à l’origine de cette Loi, la Loi De Robien permet depuis le 2 juillet 2003 de
réaliser une économie d’impôt par l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location.
Recentrée au 1er septembre 2006, son application est prévue jusqu’au 31 décembre 2009.
Le principe :
Afin de bénéficier de la Loi De Robien, le contribuable doit se porter acquéreur d’un logement neuf,
s’engager à le mettre en location (à usage de résidence principale du locataire) pour une durée
minimale de 9 ans et respecter un plafond de loyer maximal par mètre carré.
Comment ça marche ?
Tout contribuable français investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix
d’acquisition sur les 7 premières années, puis 4 % sur les deux années suivantes. Cette technique
d’amortissement du bien, généralement utilisée par le droit comptable, permet la création du déficit
générateur d’économie d’impôt. En effet, dans la limite de 10 700 €, la Loi prévoit que le déficit
foncier s’impute sur le revenu global.
Les programmes concernés :
Les logements neufs situés dans les zones prévues par la Loi.
La loi De Robien peut également concerner des logements anciens sous certaines conditions d’état
de ceux-ci.
Les principaux avantages de la loi :
Face aux nouvelles Lois de défiscalisation, la Loi De
Robien a le mérite de ne pas limiter le montant des
investissements des contribuables, ainsi elle reste
attrayante pour les contribuables aux tranches
d’imposition élevées qui souhaitent défiscaliser
des revenus fonciers pré-existants. En effet, un
déficit résultant d’un investissement
permet de défiscaliser les revenus fonciers
et de profiter du déficit imputable.
Exemple :
Un couple déclarant 30 000 € de retraite et 45 000 € de revenus fonciers par an, se porte acquéreur
au 1er janvier 2009 de deux appartements de 250 000 €, loués 8 000 € chacun à l’aide d’un
emprunt sur 20 ans au taux de 5% (charges de copropriété, de gestion et taxes foncières inclus
dans le calcul).
Compte tenu de ces investissements, le couple a économisé 9 730 € d’impôts au titre de
cette année 2009.
Quelle que soit votre situation,
n’hésitez pas à demander une simulation à nos conseillers agréés.
10
2.La Loi Borloo
La plus sociale de toutes les Lois de défiscalisation s’intensifie.
Le principe :
Le mécanisme fiscal est le même que la Loi De Robien. Le but est de créer un déficit
foncier imputable sur le revenu global (à hauteur de 10 700 €uros maximum).
Comment ça marche ?
Plus de contraintes que sous le régime De Robien toutefois pour le propriétaire qui se voit imposer
outre des plafonds plus bas, des conditions de ressources pour le locataire.
En contre partie la Loi Borloo prévoit :
•
l’amortissement du bien de
•
6 % du prix d’acquisition sur les 7 premières années
•
4 % sur les 2 années suivantes
•
2,5% en cas d’option pour les 6 années supplémentaires
possibles
•
une déduction spécifique sur les loyers de 30%
(45% pour le secteur social).
Tous les contribuables sont concernés. Le dispositif est réservé aux investisseurs ayant acquis, à
compter du 1er Janvier 2006, un logement nu destiné à la location à usage d’habitation principale
pendant 9 ans, reconductible 2 fois pour des périodes de 3 ans. Dès lors ils pourront bénéficier d’un
amortissement du bien jusqu’à 65 % du montant total de l’achat (immobilier et frais d’acquisition).
Les programmes concernés :
Les logements neufs en fonction des zones définies par arrêtés.
ZOOM sur : La Loi Borloo ancien.
Applicable aux logements anciens, le dispositif Borloo ancien a été remanié
suite à la Loi de mobilisation pour le logement et devient plus attractif. En cas de
conclusion de convention de location avec des organismes publics ou privés tels
l’ANAH ou les Offices HLM, la déduction prévue sur les loyers peut être portée à
60 voire 70% pour les biens situés dans des zones de déséquilibre entre l’offre et la demande.
De plus, la déduction applicable selon les cas pourra être maintenue au-delà de la période
de défiscalisation prévue par la Loi dès lors que le bail conclu se poursuit dans les mêmes
conditions de loyers.
11
3.Les Monuments Historiques
Se porter acquéreur d’un bien ayant un attrait historique, une localisation dans un coeur de ville et
un charme évident n’est pas réservé aux châtelains et autres privilégiés.
L’Etat, dans un soucis de préservation du patrimoine historique français, permet à tout investisseur
de bénéficier d’avantages fiscaux facilitant ainsi la rénovation du parc immobilier historique
français.
Un monument historique fait l’objet d’une protection de l’Etat, mais ce dernier ne peut se permettre
financièrement de sauvegarder, restaurer et entretenir tous les monuments de France. Il fait donc
appel aux investisseurs en leur permettant de réduire leurs impôts.
Dans le cadre de l’acquisition d’un Monument historique, l’ensemble des travaux réalisés afin de le
rénover est déductible des revenus de l’acquéreur l’année où il s’est acquitté des sommes
nécessaires. De même, il est possible de déduire l’ensemble des frais résultant de l’acquisition du
bien et de sa rénovation, tels que les intérêts d’emprunt.
La Loi n’impose aucune obligation de conservation du bien ou de location de celui-ci.
La seule contrainte fiscale que le droit français prévoit est que si un contribuable vend un bien
immobilier, il doit restituer à l’administration fiscale les trois dernières années de défiscalisation
nées de la détention de ce bien. Afin de ne pas être soumis à cette obligation, il convient de
conserver le bien au minimum trois ans après la dernière année de défiscalisation.
A noter : Exclu du plafonnement des niches fiscales, la Loi sur les Monuments Historiques pourra
être privilégiée par de nombreux contribuables fortement fiscalisée…
12
Exemple :
Un couple déclarant 120 000 € de revenus se porte acquéreur d’un appartement au sein d’un
ancien couvent inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Au titre de l’année
2009 ils versent pour les travaux de réhabilitation de cet appartement la somme de 80 000 €.
Pour cette année, leur base imposable sera donc de 40 000 €.
Soit une économie d’impôts de 22 100 €
4.La Loi Malraux
La Loi Malraux a été mise en place en 1962 : on la dit chaque année, depuis plus de quarante-cinq
ans, menacée mais son originalité assortie de conditions strictes mais avantageuses en font un
dispositif intéressant pour les contribuables fortement fiscalisés et domiciliés fiscalement en France.
La loi Malraux est un dispositif fiscal nommé « secteur sauvegardé ».
Elle a pour objet la restauration de logements en secteur sauvegardé (il existe 80 secteurs
sauvegardés en France) ou en Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et
Paysagère (ZPPAUP), c’est à dire une portion du territoire à protéger ou à mettre en valeur pour
des motifs d’ordre esthétique ou historique. Les ZPPAUP contribuent à la protection d’ensembles
urbains et paysagers.
Ils doivent répondre à des critères esthétiques ou historiques.
L’avantage fiscal résulte d’une imputation sur le revenu global, sans limitation, du déficit foncier
résultant de l’opération de restauration.
Les intérêts d’emprunt et les frais accessoires à un emprunt ne sont, eux, imputables que sur les
revenus fonciers et ce pendant dix ans.
Malgré des contraintes plus importantes, les investissements
soumis à la Loi Malraux sont destinés au mêmes profils
de contribuables que ceux se portant acquéreurs
d’un Monument Historique.
13
14
5. Le Loueur en Meublé Professionnel
Un régime qui perdure pour une catégorie d’investisseurs.
Le principe :
En investissant dans des biens immobiliers loués meublés, le contribuable, qui répond aux critères du
statut de LMP, peut imputer ses pertes d’exploitation sur son revenu global. Par ailleurs, une fois ces
pertes, souvent liées à la mise en place de l’investissement, passées, il a la faculté d’amortir son bien
au sens comptable du terme. Cet amortissement est différé tant que l’activité n’est pas
bénéficiaire, ce qui permet de défiscaliser les revenus de l’activité sur une période importante.
Comment ça marche ?
Pour obtenir le statut de LMP, le contribuable doit, depuis le 1er janvier 2009, répondre
cumulativement à ces trois critères :
•
être inscrit au RCS au titre de cette activité.
•
retirer plus de 23 000 €uros HT de cette activité.
•
Répondre à ces obligations permet outre d’imputer les déficits sur le
revenu global, de profiter d’une exonération des biens au titre de l’ISF
que l’activité procure plus de la moitié des ressources du foyer fiscal.
et de ne pas être imposable au titre des plus-values en cas de revente
après 5 ans d’activité.
Les programmes concernés :
En choisissant d’investir dans une résidence de tourisme, une résidence pour personnes âgées
dépendantes et ou une résidence pour étudiants, la loi prévoit également une récupération de la TVA
ayant grevée le bien dès lors que des services para-hôteliers sont fournis par l’exploitant
de la résidence.
Les principaux avantages de la loi :
Une imputation sans limite des déficits sur le revenu global.
L’obtention d’un statut social, via la cotisation aux caisses de retraite en tant que travailleur non salarié,
peut être recherchée pour un conjoint sans activité professionnelle par exemple.
ZOOM sur :
les mesures transitoires pour les LMP mis en place avant le 1er janvier 2009.
Ces mesures visent les contribuables ayant obtenu le statut de LMP il y a
moins de dix ans. Elles prévoient une majoration des recettes via un
coefficient multiplicateur pour le calcul du seuil de 50% des revenus
permettant d’accéder au statut. Ainsi les contribuables ne répondant pas à
tous les critères conserveront tout de même le statut de LMP mais pour une
durée limitée et avec des conditions de plus en plus proches de la réalité de
la nouvelle Loi.
CONCLUSION
Nos conseillers agréés restent à votre disposition pour approfondir avec vous les points que vous
jugerez utiles. Nous vous rappelons que la gestion de patrimoine repose avant tout sur des études
financières, juridiques et fiscales appropriées.
Alors n’hésitez pas à demander une étude de votre situation et à cerner
Si la défiscalisation est une possibilité offerte aux contribuables, elle n’est pas forcément une solution
appropriée à tous. Il est parfois nécessaire de mettre en place une épargne avant de penser à
de futurs investissements.
De surcroit, le plafonnement de 3 lois, sous le terme de « niches fiscales », a été décidé par notre
gouvernement cette année pour le budget 2009. Ainsi, les niches Malraux, Girardin et LMP seront
soumises à des plafonnements si les députés et le sénat valident les propositions de Bercy.
15
Nous vous rappelons que notre ligne-service est à votre disposition au
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(coût de l’appel sans surtaxes) pour répondre à toute question, vous informer sur vos
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